「元営業部長だから知っている 不動産投資 騙しの手口」を読む。
不動産投資はやってないんだけど、やろうと思えばやれる環境が出来てきた。まぁREITとかで手軽にやるのもありなんだけど。あと、「正直不動産」というマンガが不動産業界版のナニワ金融道みたいな感じで面白かったので、不動産について興味が高まって読んでみた。字も大きくて超初心者向けでサクッと読める。
不動産営業の裏側
・投資用の不動産(主に単身マンション)の営業は、給料が歩合制で物件が売れるほどインセンティブがつくため、客の人生など二の次でとにかく売りつけがち。
・世間体が良くて高収入が望める若者につけいって売りまくるケース多い。婚活パーティに営業が潜んでいたりする。
・営業マンは「いかに与信枠を使い切らせるか」を考えて、持ち家がない人に2件目も提案して売ろうとする。将来的な不労所得よりも現在の返済額を考えて、2件目購入は特に冷静になるべき。
・不動産営業に関しては知識豊富で勉強熱心であれば客にいい物件を勧めるとは限らない。知識が高い営業は同時に騙すことに長けている可能性も高い。
要注意サインは以下の通り。
・買付書類は100パーセント買うという時以外は申し込まない。焦らせて買わせる営業には要注意。
・自己資金ゼロの客に買わせようとする営業。返済が大きく地獄の入り口。
・手付金をサービスするという営業は詐欺。後払いでちゃっかり上乗せして払わせている。
・表面利回りに騙されるな。実質利回りは2パーセント位落ちるケース多い。
・新築は一度済んだだけで中古物件になる割りに数百万が価格に上乗せされていたりして旨味が少なすぎ。
・サブリース契約の「30年一括借り上げ、家賃保証」は嘘と言っていい。30年サブリース会社が続く保証なんてどこにもない。家賃も下げられる可能性も高い。空室リスクはゼロに出来るが、敷金・礼金・更新料も入らない。
・本当においしい物件は投資家よりも、営業マンよりも早く業者が買っている可能性が高い。
投資家が気をつけるべきこと
・オーバーローンして車を一緒に買う、とかはマジでやってはならない。所得改竄とかをしたら犯罪の入り口。不動産以外で使っていることがバレたら一括返済を求められるケースもあり。
・エリアの需要と供給をきちんと見極めて物件購入する。ファミリー向けの街で単身物件は「穴場です！」とか言って営業されるが、単に売れ残りである可能性が高い。
・中古物件を安く買ってリフォームするのが最善の一手と言える。
・都市開発や新駅誕生などの話はとん挫する可能性も考慮する。
・HPなどで大々的に宣伝できる物件は、人目についてもよい自信のある物件のため、同業他社からしても優良物件である可能性が高い。
信頼できる営業マンの見分け方
・自分の確定申告を見せて物件の説明が出来る。税金の還付や経費などを自分を例にして説明できる。
・投資物件よりも先にマイホームの購入を勧める。客の将来的なライフプランや与信枠を考えてくれる。
・物件購入後も連絡が取れる。一緒に飯も食える位だと尚良い。売りつけたら逃げるような営業マンは危険。
