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 「不動産投資 最強の教科書」を読む。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書――投資家100人に聞いた!不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え

・不動産投資は金融機関ありきのビジネス。金融機関との関係性を大切に、お互いwin-winになるように努力する。金融機関にとって融資したくなるような性質をなるべく獲得する。どうやったら融資を受けられるか、常に考える。銀行の決算期末など、融資ノルマ時期などを把握して置き、財布の紐が緩む時期を狙うのもコツ。

・不動産投資は正しいステップを踏むことで成功の確率を上げることが出来る。きちんと勉強して教科書的な投資をすれば成功しやすい。最も効果的なのはやはり読書。

・不動産投資は他の投資と比べて以下のような特徴がある。

　・家賃は景気に左右されにくい(粘着性)。

　・会社員の信用力で資金調達がしやすい。

　・業務のほぼ全てを外注・仕組み化出来る。管理や客付け・リフォーム・清掃まで。　　購入した物件にはその後一度も行かないケースもある。
       よって副業として手が出しやすい。

・失敗する場合の特徴

　・収益性(利回り)の低い物件を購入してしまう。キャッシュフローの試算は
　　入念におこなうべし。

　・客付けの難しい物件を購入してしまう。

　・修繕コストを甘く観ている。

・不動産投資は人によって手法がかなり異なる。きちんと自分の狙うポジションを定めて動く。以下のような視点で

　・キャッシュフローを狙うのか、転売益をねらうのか？

　・キャッシュフロー狙いの場合、どの位の額をどの期間で得たいのか？

　・自己資金がどの程度あるのか？

・宅建を取るとREINSに登録でき、物件を早めに検索できる。とは言え、投資の実践的な意味ではあまり役に立たないという体感。

・優良物件を見つけるには、目を皿のようにして情報収集するしかない。川上物件の特別情報などないので、地道に探す。

・不動産は非常にアナログかつ縁を重んじる業界なので、商慣習を理解しつつ昔気質の人達をコントロールする心構えが必要。横柄な態度のおじいちゃん不動産屋とかも多い。買付証明書なども法的法力はないが、むげにすると信用を失う。

・不動産業者と売主の関係をチェックする(売主・専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約)

・旧耐震基準の建物(1981年)は昔から住んでる人が多いため退去が少なく、家賃が下落するリスクも低いので高利回りであれば投資対象として検討しても良い。

・売却が難しい「違法物件」は基本的に投資対象から外す。容積率オーバーや既存不適格建築物など。最終的に売れないということは出口がふさがってしまう。

・レントロールをチェックするとき、入居偽装がないか調べる。オーナーと同姓の入居者やオーナーとの直接契約となっている部屋がある場合、稼働率を上げるための偽装である可能性が高い。

・一億換算で最低年に200万のキャッシュフローが出るかどうかを投資基準の判断にする。

・物件選びの最重要ポイントは、「満室経営」が出来ることと、金融機関からの「融資を受けられる」エリアであること。

・融資特約をつける時は、融資の申込先や金額、融資未承認の際の契約解除期限をきちんと明確にしておく必要がある。

・法人で不動産投資する方が税制や連帯保証人なしで融資を受けられるなど、色々と便利。最初は低コストな合同会社が便利。新規合同会社でも、融資は受けられる。

・都心の不動産はめちゃくちゃ高くて資産性は高いが、キャッシュフローは出にくい。キャッシュフロー重視で行くなら地方の中古物件を探す。

・融資はアパートローン・プロパーローンのどちらかを受けることになる。それぞれメリデメがある。

・満室の家賃収入を100とした時、ローン返済40、運営経費25、空室損失５くらいでキャッシュフロー30を目指す。

・独身者は、団信や法人設立などをして連帯保証人なしで融資を受けられるようにする必要がある。

・自己資金の目安は20パーセント。不動産取得税などの購入時の諸経費やリフォーム代をキャッシュで賄える必要がある。

・不動産投資はキャッシュフローによって経済的な自由を手に入れることを目標にすべきだが、いつの間にか不動産を購入することが目標になってしまうと儲からない物件を仲介業者に買わされる羽目になるので注意する。

・両建預金は「優越的地位の乱用」に当たる可能性があるので銀行が勧めて来たら注意する。

・イールドギャップは10パーセント以上を目指す。

・地方には地場の地主や資産家が節税対策として土地活用を目的に賃貸経営をしているが、本気でキャッシュフロー経営を目指す不動産投資家なら楽勝で勝てる。

・税理士は、クライアントの税務処理を適正に行って代理申告することが仕事なので、税務署と納税者の間で中立な存在となる。よって、節税対策は自分で勉強して実践すべき。

・売却するときに満室にしておけば初期費用よりも高値で売れることもあるので、目指すべき。また、タイミング次第で価格は上下するので、変に物件に愛着を持つことなく、高値の時に売却すべし。